家是我们生活的重心。家是避风港，是我们忙完学习工作之余、在街头历劫种种之后的去处。有人说在家里，我们可以“做自己”。只要离开家，我们就会化身为另外一个人。只有回到家，我们才会褪下面具。
家，是人格的泉源，是我们的身份可以生根、可以开花结果的地方。童年的我们在家里做梦、玩耍、打破砂锅问到底。青少年的我们会退而在家整备，进而离家冒险。再长大一些，我们会希望建立自己的家庭来生儿育女，开创一番事业。家就是这样的基地。说到要了解自己，我们往往都会从自己出身于什么样的家庭说起。
在世界上许多种语言里，“家”的意涵不只是遮风避雨，这个字还会让人联想起温暖、安全感与亲情——就像母亲的子宫一样。古希腊文里，“家”的象形文字常被用来替换“母亲”。中文的“家”有两层含义，是家人，也是房子。英文里的“Shelter”则由两个拉丁文组合而成：scield（屏障）与tuma（团队），合起来就是一家人共同聚集在保护伞下的样子。 1 从古至今，家是生命的基础。家是分享美食的厅堂，是培养安静习惯的地方。家人之间会在这里倾诉梦想，建立传统。
都会的生活也始于万家灯火。家让我们落地生根，将我们集结成社区。以家为单位，我们参与地方政治，怀持团结一致、“远亲不如近邻”的心情与邻居交心。“要逼着一个人站出来关心整个国家的事务，谈何容易？”法国政治学者托克维尔（Alexis de Tocqueville）发现，“但如果说到要在他家门前开一条路，他就会立刻感觉到这件公共意义上的小事会对他的切身利益产生巨大的影响。” 2 只有将那条门前路看作是大家的路，把某个公园看作是大家的公园，把某间学校看作是大家的学校，我们才会真正成为以公众事务为己任的公民，才会愿意把时间和资源投入到有价值的事由上：无论是要巡守社区、做美化儿童游乐场的义工、还是要竞选加入当地的教育委员会，对于家的认同，都是最重要的契机。
为公共利益贡献一己之力，是民主的引擎，也是社区、城市与各州的生命所系——最终也是我们立国的根基。瑞典经济学家冈纳·米达尔（Gunnar Myrdal）曾写道，为公共事务付出，代表着“美国人心中流露的理想主义与道德情操，” 3 这股真情流露被称作是“国家之爱”、“爱国主义”、“美国精神”。无论挂上怎样的名号，换上怎样的脸孔，其底蕴都是“家”。国家是什么？不就是都市与城镇的结合吗；都市和城镇是什么？不就是邻里的集合吗；邻里是什么？不就是一个个家庭的组合吗。
美国理应是个让我们自己变得更好、让家庭更好，让社区更好的地方。若要拥有这样的美国，我们必须先拥有一个安稳的家。要不是透过“客房”的永久住屋安置计划，得到了一个价格合理的公寓，司科特怎么能跟海洛因划清界限？怎么能找到游民收容所住房经理这样一份有意义的工作？又怎么能开始自给自足？这之后的他，一直居有定所且神志清醒。然后是辛克斯顿一家。在小马利克出生之后，帕特里斯和多琳终于搬到了田纳西州的布朗斯维尔，一座人口数大约是一万人的小镇。他们找到了一个舒服的三居室。从一开始的鼠窝出发，帕特里斯通过了GED考试，取得了高中同等学力，老师佩服得不得了，她也成了那一届成年学生里的模范生。帕特里斯再接再厉，继续在当地的社区学院里选修了电脑和刑法的网课，希望有朝一日能成为一名假释官。她常半开玩笑地说：“我好多朋友都是犯人，将来他们都会是我的客户！”
贫穷在美国之根深蒂固与残酷无情，常叫人心灰意冷，我们继而放弃寻找可能的解决方法。但司科特和帕特里斯的故事告诉我们，家可以是一块坚实的立足地。当有这样一个栖身之所时，人们就有可能蜕变成更好的父母、更好的员工和更好的公民。
如果阿琳和瓦内塔不用把收入的七八成拿去缴租，她们就可以让孩子衣食无忧、不必整日在街上游荡；她们可以找个社区安顿下来，不用一天到晚让孩子转学，这样孩子就有机会交到一辈子的朋友，并在身旁慢慢聚集处世的榜样和良师益友；她们可以去银行开账户储蓄，给孩子买书或玩具，甚至添台电脑放在家里。为了准时交租、拖延被驱逐的命运、为了在流浪时赶紧找到下一个落脚处，她们不知付出了多少的时间和精力，而这些时间精力原本可以用来充实她们的人生：读社区大学、运动健身、在职场闯荡，还有可能找个好对象。
现实是，我们“把生来理应不只如此的人贬入了贫穷的境地。” 4 近百年来，在美国有一个普遍的共识是：居住支出要以在家庭总收入的三成以下为宜。 5 而直到不久之前，这确实是一个多数租房家庭都能实现的目标。但此一时彼一时——如今在密尔沃基乃至于整个美国，状况日益恶化。美国每年从自家被驱逐的户数，已不是几万户的问题、也不是几十万户的事情。几百万几百万的人流落街头，或被迫委身于收容所。 6
直到最近，很多人还不知道住房问题之严重，也不知道它会造成什么样的后果。唯一知道问题严重性与后果的，是亲历痛苦的那群人。学界、媒体、主政者多年来对驱逐问题视而不见。这三方无视的结果，就是驱逐明明影响了广大穷困家庭的人生，却在社会学的研究工作中付之阙如。所幸新的资料和研究方法让我们有能力评估驱逐的泛滥程度，同时将其产生的效应一一记录。驱逐与穷困社区之间“难兄难弟”的关系，驱逐让家庭、社区与孩子付出的惨痛代价等，我们都已了然于胸。
人先要能安居，心情才能安定。心定，才能花心思在持家与社会交际上。安居，孩子才不用东奔西跑，才更有机会在学业上精进及累积。人能安居，社区才会稳定，街坊之间才能培养感情，守望相助的观念才能成形。 7 但对于穷困家庭而言，所谓的安定根本就是遥不可及，因为他们老是从租房处被驱逐。低收入家庭常搬家，这似乎已是共识。但他们为什么这么频繁地搬家，则是学者和政客们都搞不清楚的问题，因为他们根本就没把低收入社区被驱逐的频繁程度放在眼里。 8 从2009到2011年，密尔沃基赤贫人口的搬家事例中，大约有1/4不是出于自愿。若是排除掉这类（被房东驱逐或被法院查封等的）非自愿状况，低收入家庭的搬家频率其实与一般人无异。 9 大家要是去查一下其他城市驱逐案件的开庭记录，也会得到一个相似的、并且离谱的数据。以2009到2013年间的密苏里州为例，县境涵盖半个堪萨斯城的杰克逊县（Jackson County），平均每天有19笔正式的驱逐通知。2012年，纽约市的法院每天判出将近80笔以未缴租为由的驱逐令。同年克里夫兰有1/9、芝加哥有1/14的租房家庭收到了驱逐法庭的出庭通知。 10 人穷，不代表不能过稳定的生活；而穷人的流离失所往往是被胁迫的。
除了被剥夺安稳的生活外，驱逐也会导致身家财产的损失。住户不仅要和自在的住家、钟情的母校和熟悉的街坊告别，他们还会失去有形的财产：家具、衣服与书本。要想重建家园谈何容易，金钱和时间的付出势必相当可观，但驱逐却可以将之一笔抹杀。阿琳就这样失去了一切，拉瑞恩和司科特也是同病相怜。驱逐会致使人失业，被解雇的几率会在遭遇驱逐后提升将近15%。无法安居在前、不能乐业紧追在后，失去家园带来的压力与阴影会严重冲击人们在职场的表现。 11 租房的家庭还常常因为被驱逐失去入住公共住房的资格。因为密尔沃基郡的城市房屋委员会会在审核租房申请时计算遭驱逐的次数与欠缴的房租。换句话说，被租金压得喘不过气和被驱逐逼至绝境的家庭，照理讲应该是最需要政府伸出援手的人，但体制却将这群人拒之门外。 12
财产、工作、住家被剥夺，找政府部门却无果，也难怪驱逐会让社会学家口中“物质（上的）困窘”（material hardship）雪上加霜。“物质困窘”触及了匮乏的本质。准确一点来说，“物质上的匮乏”评估的是家庭有没有因为负担不起食物或医疗而遭受饥饿或病痛；有没有因为付不出钱来而没有暖气、没有供电或没电话打。据统计，在遭驱逐的第二年，这类家庭相比未遭驱逐的类似条件家庭，经受着高出20%的“物质困窘”，或饥寒交迫，或病痛缠身。被驱逐的家庭在物质困窘上持续高出平均水平，其影响将一直延续至驱逐事件以后的两年。 13
这些家庭会被迫接受次等的居住环境。在密尔沃基，相对于条件相同但不经常搬家的家庭而言，最近一次搬家属于非自愿性质者，有高出25%的可能遭遇长期的住房问题。 14
家庭被迫迁居，意味着他们立身的社区将从贫困转变为赤贫，他们将从治安死角搬迁至罪恶的深渊。这是一个“没有最糟，只有更糟”的概念。阿琳原本最喜欢的住处在一个工薪阶层的黑人社区。在市府宣告其不宜居、强迫阿琳搬迁之后，她去了一个充斥着毒贩的公寓社区。就算排除许多重要变量的影响力，我们也可以看到相比自愿搬家的人，遭迫迁者越搬越糟、越住越差。 15 贫穷与犯罪的聚集又会形成新的问题，弱势群体之境遇可谓雪上加霜，毕竟邻里社区决定了我们生活中的大小事：从大人能接触到什么性质的工作机会、到小孩得在什么样的学校上学。 16
然后是驱逐对人精神上的重创。迫迁是一种暴力，这种暴力会把人逼上抑郁一途，严重时更会让人想不开而轻生。以近期刚遭到驱逐的家庭而言，当中每两位母亲就有一位表示有临床抑郁症的各种症状，这一比率是未遭驱逐但其他条件类似者的两倍。即便经过了好多年，有过驱逐记忆的母亲相比同龄人还是会显得闷闷不乐、提不起劲或不够乐观。 17 一个精神科医师团队曾表示，有数名病人在他们被驱逐前夕自戕。悲剧发生之后，这个团队在《精神病学服务》（Psychiatric Services）上发表了公开信，直指驱逐是“自杀的显著前驱物”（significant precursor of suicide）。信中强调这些病人不至于因为遭驱逐而无处可住，所以他们合情合理地把自杀归咎于驱逐本身。“驱逐应当被视为一种创伤性的拒绝行为，”医生们写道，“它意味着人最基本的需求遭到了否定，是极尽羞辱之能事的体验。”被认定是因为租房遭驱逐或房屋遭查封而导致的自杀件数，在2005到2010年间增加了一倍，而这也刚好是居住成本狂飙的年份。 18
驱逐甚至于会影响到迫迁家庭离开的社区。邻居之间可以彼此合作，培养互信，而合作和互信会让社区更加繁盛安全，但这需要时间。社区意识的建立和各种资源的投入，都会因为居民的高流动性受阻。也就是说，驱逐会让社区的“一体感”断裂。只要驱逐存在的一天，明明鸡犬相闻的邻居就依然是陌生人，邻里间合力打击犯罪和促进公民参与的潜力也变得无从发挥。 19 密尔沃基的各社区中，凡是某一年的驱逐率升高，隔年的暴力犯罪率也会同步飙升。这一点即便排除掉之前犯罪率或其他相关因素的影响，也不会有所改变。 20
失去住处与身外之物、频繁失去工作、被烙上扫地出门的标记、被剥夺政府的住房补助、迫迁至更穷更危险的地方、忍受物质上的困窘、流离失所、抑郁（症）与身体病痛等——这些都是驱逐的后遗症。驱逐不只是将穷困家庭拉入灰暗的低谷、令他们的人生短暂地偏离轨道，驱逐还会从根本上改变他们人生的方向，被驱逐者往往从此踏上了一条艰辛的不归路。人穷，不意味着会被驱逐；而一旦被驱逐，人就会越变越穷。
驱逐带来的影响笼罩着老人和青年，也笼罩在病患和身强体壮者的身上。对于穷困的有色人种和他们的孩子而言，驱逐早已稀疏平常。走进美国任何一间都会区的房屋法庭，你都可以看到妈妈带着孩子坐在冷冰冰的板凳上，等着叫号出庭。在密尔沃基的租房者当中，超过1/5的黑人女性表示曾经在成年后有过遭驱逐的经验，这比例远高于拉丁裔女性的1/12和白人女性的1/15。 21
密尔沃基多数被驱逐的家庭都有小孩。而综观全美，许多被驱逐家庭的孩子都会落得无家可归的结局。出于无奈，许多遭驱逐的家庭只能委身于糟糕的公寓和不安全的社区，而这两者都会影响孩子的身体健康，损害他们的学习能力，甚至贬低他们的自我价值与自尊心。 22 驱逐会让身为母亲的抑郁症恶化。长此以往，妈妈会提不起劲也无法开心，最后就连孩子们都能感觉到这股寒意。阿琳、瓦内塔和许许多多的父母亲都想给孩子一个稳定的生活，但驱逐是一道跨不过的鸿沟。驱逐让孩子们在不同的学校、不同的社区间进进出出。好不容易找到地方住，这些家庭还是免不了得把大部分的收入“进贡”给房东，能用在孩子身上的数目少得可怜。 23 穷人过日子原本就已经入不敷出。尽管缴不起房租，但人总得有地方住，但问题是他们住的尽是些别人选剩的破房子。 24 我们的城市里已经没有穷人的立锥之地，而这在下一代的心头同样留下了深深的伤痕。
他们所受的种种磨难，叫人内心有愧，因为这些事情明明可以避免。不过，正因为问题可以避免，所以希望尚存。这些问题既非不治之症，也不会永世长存。我们的社会绝对有可能焕然一新，因为集体合作的力量不容小觑。
但有力量之余，我们也得拿出解决方案。其中不能回避的一个问题是：我们相不相信居住正义是生而为人的基本权利？
美国有着崇高的立国精神。开国先贤们高喊人人平等，不容剥夺“生命、自由与追求幸福的权利”。这三种精神紧扣美国传统，先烈们直呼是上帝赋予人权，而稳定的家是三者共同的起点。
生命与家是一体两面，几乎无法分割而独立存在。有家才有隐私和安全感，人才能获得保护和滋养。自由作为一种概念，其内涵始终不限于信仰自由与人身自由，也包含我们能“茁壮成长”的自由：选择喜欢的职业谋生、习得新的技能。稳定的家让我们有机会实现经济自主，也让我们有条件表达自我。我们能以合理的报酬受雇，也能享受属于个人的自由。
那幸福呢？看到阿琳给他买了双球鞋，乔里脸上闪过的笑容就是幸福；一边哼着赞美诗、一边煮了顿大餐的拉瑞恩正品尝着幸福；因为恶作剧成功而笑作一团的辛克斯顿一家，他们身边也环绕着幸福。毫无疑问，对幸福的追求包含了物质层面的追求：起码要能保障基本的生活所需。只因为贫穷在美国是这般铺天盖地、只因为我们共同做了罔顾一部分人安居乐业的决定，多少人的幸福从此无疾而终、多少人的才华因此无处施展？
在美国，我们确保公民“老有所养”、享受十二年义务制教育和基本的营养，我们认定这些是生在美国的公民的基本权利。我们会确保这些事项，是因为我们知悉必须满足身而为人的需求，如此一来追求活着的尊严才不会是缘木求鱼。而居住何尝不是基本的人性需求？拥有价格合宜的住房，应该是每位公民的基本权利。理由很简单：要是连住得安稳都谈不上，其他事情也会随时分崩离析。
如果让人人有房住是我们的义务，那么该如何踏上执行之路？令人欣慰的是，我们已经做了很多。谈及民众居住的需求，多年来美国取得了颇为丰硕的成果。往前回推几代，美国的穷人会挤在破败的贫民窟，公寓里没有浴厕、热水、暖气，甚至窗户， 25 疾病与死亡也异常猖獗。经过几个世代的努力，居住品质显著进步。为了让民众能够负担房价，大胆而有效的方案应运而生。在20世纪中期，居住问题绝对是美国追求进步与发展的首要课题，高楼大厦纷纷拔地而起，取代了原有的贫民窟。“在当时，为新的公共住房剪彩可是件喜事，”已故的住房经济学者路易斯·温尼克（Louis Winnick）曾回忆道，“大城市的市长与议员为了“钓到”选票，在选区盖了许多高层的公共住房。”当公共住房的居民看到自己的新家崭新无比、通风透气；社区周遭绿草如茵，还有许多游乐设施的时候，他们振奋不已。“这地方太美了，”有人这么形容，“就像个度假胜地。” 26 公共住房原本是贫民窟的替代品，可是没想到，它却慢慢成了贫民窟的接班人。随着政客们掐死资金的投入，公共住房因为年久失修每况愈下。屋内窗户破损、水管堵塞、电梯日益老旧。出了大门，污水的排放口在光天化日之下敞开着，没人收的垃圾也越叠越高。有能力搬的住户都搬走了，剩下的都是弱势中的弱势。未经多少时日，公共住房社区便身陷一片混乱与暴力之中。以圣路易斯（St.Louise）为例，著名的“普鲁伊特——艾戈公寓大楼”（Pruitt-Igoe Towers）于建成后的第十八年，在电视的实况转播中被炸毁。因为什么？那地方可怕到连警察都不敢越雷池一步。放眼全美国，铁球和炸药还造访了许多臭名昭著的公共住房项目，像是芝加哥的“罗伯特·泰勒之家”（Robert Taylor Homes）跟亚特兰大的“麦克丹尼尔——格伦之家”（McDaniel-Glenn Homes），这些死气沉沉的公共住房在黑白隔离、杳无人迹的城市一隅投下了深深的阴影。以这些住房项目的发展情况来看，把它们炸掉不仅省钱，也比较人道。这与“一套房子发生过如此难以启齿的事情，索性用推土机把它给铲掉算了”是同一种概念。 27 在公共住房的残砖断瓦间，所谓的“租房券”凭空而生。无论租
房券是好是坏，普鲁伊特——艾戈公寓或罗伯特·泰勒之家的悲剧没有再度上演，美国也终于可以跟这些与公共住房画上等号的暴力、赤贫与政策失误问题分道扬镳。时至今日，由联邦政府出资建设的“住房选择券计划”（Housing Choice Voucher Program）帮助许多家庭在商业租房市场中求得容身之所。在使210万户美国家庭受益后，“租房券”计划俨然成为美国政府予以中低收入家庭最大手笔的居住补贴方案。除此之外，还有120万户美国家庭住在公共住房中。 28 费城、西雅图与奥克兰等城市颠覆了公共住房的设计概念，新的楼房不需要太高，但得足够美观，并且要打散分布在不同的社区当中。整体而言，无论是选择住公共住房或领租房券，租房者一般只需将三成收入用于住房，剩余的由政府补贴。 29
以公共政策的力量提供条件适宜、价格合理的住房给低收入的美国家庭，绝对有其重大的意义，也能为打击贫穷出一份力。虽然公共住房的住户或租房券的领取者并非个个都是穷人——当中不乏年长者或身障人士，也有一些中等收入的民众——但年复一年，各种租房补贴项目每年至少让280万名的美国人从贫困中脱身。许多人不必再四处漂泊，家庭可以腾出资源去看病、付交通费或买食物。 30 我看到很多家庭在候补名单上排了好多年，终于领到租房券后的第一件事情，就是冲到杂货店，用他们“突然多出来”的钱去买东西。他们的冰箱和柜子不再空空如也，他们的孩子也不再弱不禁风、营养不良，或者长期贫血。 31
不过，很多的家庭可能就没有这种运气。许多孩子——我说的是像乔里、小肯德尔和鲁比这样的孩子——从来没办法吃饱，因为租金先把家里的钱“吃”干净了。2013年，租房的穷人有1%住在租金管制的房子里、15%住在公共住房、17%领取以租房券为主的政府补贴，其余的67%，也就是2/3的贫困租房家庭拿不到任何联邦政府的补助。 32 政府辅助层面的巨大落差，加上房租与水电燃气价格上涨（但收入并未上涨），也难怪贫困家庭普遍被衣食住行里的“住”榨得身无分文了。 33
你能想象我们收起大部分的失业救济和社福安全网，将那些有需要的家庭拒之门外吗？你能想象我们让来申请食物券的家庭一个个饿着肚子吃闭门羹吗？你知道面对需要栖身之所的贫困家庭，我们正在做的就是这样狠心的事情吗？
贫穷者的住房危机亟待解决。它绝对是美国内政的当务之急——居住问题不但把许多底层家庭逼至财务崩溃的边缘，甚至中等收入的家庭也开始陷入泥淖。当前超过1/5的美国租房家庭中，房租占去了收入的一半。 34 再一次让城市恢复生气，让大家“住得起”，是美国没有理由不做、也没有理由做不到的事。
有意义的改变不限于规模的大小，办法也不止一种。有些解决之道得文火慢熬，而且所费不赀，这类做法主要是想釜底抽薪，从根本开始改革。还有些方法的规模不那么浩大，可以即知即行。法律就是我们可以考虑的方向。
提供给穷人的法律援助，自里根时代开始走下坡路，到“大衰退” [1] 时期整个溃不成军。结果是现今全美众多的房屋法庭里，九成的房东都备有律师，而九成的房客却孤身一人。 35 濒临驱逐边缘的低收入家庭得不到公设辩护人的帮助。但其实只要有律师的协助，他们能续住的胜率就会提高很多。 36 在房屋法庭内向弱势的低收入家庭提供政府资助的法律服务，会是效益极高的做法——流落街头的憾事可以避免、驱逐可以减至最低、穷人家庭可以得到公平的立足点。
在1963年，划时代的“吉迪恩控告温赖特” [2] 一案里，最高法院一致通过，在刑事案件的审判上，无力负担律师费的被告有权获得公设辩护人的代表，理由是确保审判的公平。事隔十八年，法院审理了阿比·盖尔·拉西特（Abby Gail Lassiter）的案子。出身北卡罗来纳州的阿比·拉西特是名身无分文的黑人母亲，在没有律师代其辩护的情况下，她在民事法庭上被剥夺了抚养权。这一次法院的意见出现了分歧，而最终的结论是：民事被告只有在人身自由可能不保时，才能申请公设辩护。羁押当然很惨，但民事案件的判决也可以让人伤心欲绝，不信你可以去问问失去孩子监护权的拉西特。房客经常无法为自己据理力争，非得由律师出面不可，原因是房客可能欠缺相关的法律素养，所以不知道该以哪些法条为自己辩护。这时就需要有律师来提出各种抗辩的理由。另外一种状况是像阿琳那样会紧张过度、或者被法院环境吓到说不出话来的人，若有律师在座，房东就不会小题大做，房客也不会被欺负或误签什么“不平等条约”。要是驱逐没有那么轻而易举，像多琳跟帕特里斯等房客怎么会因为怕被打击报复而不敢举报屋况不安全或不合法？如果有律师帮忙，房客甚至不用自己上场。不用出庭的他们可以照常上班、或者在家照顾小孩。申张权益原本就是律师的专业，律师说一句的胜率赢过他们说十句。
大部分房客一遭遇驱逐就放弃出庭，法院其实并没有兴趣处理这样的案子。真要说，法院还真的希望他们不要出现，因为驱逐的案子每天都有厚厚一叠。房屋法庭的工作人员就算心有余（同情房客），力也不足；因为他们的第一要务是把当天的案件处理完。万一处理不完，次日又会送来新的一堆。所谓的“程序正义”，最后往往只剩下程序，看不见正义：总之先把案子处理完就是了。而如果房客有律师的话，这一点就可以改变。这会花纳税人的钱，因为我们不仅得付律师薪水；由于业务量的增加，我们还需雇用更多的特聘法官、法官与法庭书记。房屋法庭得有充足的预算，才能名副其实地发挥法院的功能。现在的房屋法庭则比较像驱逐令的生产线：每天只是不停地盖章、盖章、盖章。
把钱用来拯救我们的城市和孩子，绝对是非常有价值的投资。只要提供几个小时的法律援助，在“上游”多费点工夫，就可以在“下游”省下许多社会成本。比方说在2005年到2008年间，纽约市的南布朗克斯（South Bronx）向超过1300个家庭提供法律援助，结果成功驳回了86%的驱逐申请。此项法律援助计划大约花费了纽约市府45万美元。至于后续省下的经费，光算收容所的开销，它就为市府省下了70多万美元。 37 驱逐的后遗症不可胜数——对公家预算也造成很大的负担。 38
在民事案件上获得公设辩护的权利已经在世界各国普及，不只法国、瑞典，就连阿塞拜疆、印度、赞比亚和其他许多我们看不起、觉得比美国落后的国家，都已经在人权的保护上做到这个程度。 39 在追求社会公义的道路上，把公设辩护的范围扩及至房屋法庭，绝对是美国社会迈出的一大步。但话又说回来，光靠律师，并不能根除美国租房驱逐的弊病。因为问题的根本在于房租的飙涨不止，穷人能够承担的房子濒临消失。
若认定“有地方住”是美国人应该享有的基本人权，那我们就要以不同的眼光审视另一项权利：把租房者当成牟利的对象——越弱势的人，就越是包租公（婆）“拔毛”的目标。美国自立国以来，就不乏具远见者呼吁在公义与私利间找到平衡。这种平衡在保护国民不被追求私利的动机伤害的同时，“并不是要摧毁个人主义，”罗斯福总统（Franklin D.Roosevelt）说，“反而是在保护个体的利益。” 40 限制与保障童工的法律、最低工资规定、职场安全规范与种种我们现在觉得理所当然的保护伞，都是出于人比金钱更重要的判断。
有人会输是因为有人在赢。“任何一种状况会存在于世上，”马丁·路德·金（Martin Luther King Jr.）曾写道，“都只是因为这种状况的背后有人得到好处，而贫民窟就是这种经济剥削的结晶。” 41
说到剥削，“剥削”是一个从关于贫穷的辩论中被抹去的用语 42 ，是直指贫穷不光是低收入所致的证据。的确，贫穷不仅源于人们的收入低，更是商业市场巧取豪夺的产物。透过调整基本工资和增加社会福利来提高穷人的收入固然重要；问题是，这些多出来的钱不见得都能留在穷人的口袋里。要是房租也一起涨，那薪资上涨就没有什么意义了。就像旧城区的杂货店一涨价，食物券的购买力会变弱一样——事实上，这正在许多地方上演。统计显示，日常用品的价格上涨了四成多。 43 贫穷是一体两面造成的结果：收入与花销，投入与产出。而只要剥削存在这个世上一天、只要我们不双管齐下地处理贫穷问题，住房驱逐问题肯定不会有明显的好转和改变。
历史证明了这一切。美国的工人运动曾在19世纪30年代风起云涌，当时劳工的诉求一样是薪资调整。有趣的是，土地资本（地主）在彼时并没有跟工业资本（资方）站在一起，他们反倒是支持起劳工。地主当时的想法是：劳工赚得多，他们收的租金也会变多。一百年之后历史重演，但劳工透过罢工所争取来的薪资涨幅，只够给同期快速上涨的房租塞塞牙缝。在两次世界大战之间的那些年，制造业的就业市场扩张，但房市供给（特别是给黑人住的地方）并没有增加，而这就让房东有机会可以占劳工收入增长的便宜。如果说每年二月是驱逐的“淡季”，那只是因为城市的穷忙族把“劳动所得税扣抵”，也就是政府给低收入家庭的退税额度的一部分或全部，拿去补贴拖欠的房租。在不少案例中，虽然，每年一度的补助帮到了低收入家庭，但同时也让房东捞去了好处。 44 当我们全身心地思考穷人和贫困社区缺乏的到底是什么的同时，我们只看到了他们需要好的工作、需要一张更强的社会安全网、需要模范榜样，却忽略了剥削也是导致贫穷的元凶。房东了然于心，而我们视而不见的一件事是：穷人的钱好赚 45 ，烂社区是门好生意。
剥削最能见缝插针的地方，就是生活必需品，像住和吃。多达1200万名美国人办理了等同于高利贷的“发薪日贷款”，他们借钱可不是为了“打肿脸充胖子”买奢侈品、也不是因为临时有意外的支出，而是因为他们有房租、油钱、餐费，或其他的固定账单要付。发薪日贷款只是五花八门的财务吸血鬼中的一只，信用卡的循环利息、为盈利性大学提供的学生贷款等，统统在打穷人口袋的主意。 46 如果穷人住、吃、耐用品或贷款利息的负担变重，而教育和抵押借款的回报率又不高（甚至于完全没有任何效益），那他们的实质收入就会比账面数字更少。本质上说这是非常不公平的状况。
因为这种不公平的状况而有利可图者、或是对其无动于衷的人，会说我们应该尊重市场机制，应该放手让市场自己调整。但这么说的人其实口是心非，因为住房市场中的剥削，其背后的靠山就是政府。让房东能合法漫天喊价的，不就是政府吗？政府补贴高级公寓的兴建，让房租越喊越高，让穷人的选择越来越少；在房客缴不出钱的时候，用一次性或持续性的租房补贴代垫给房东的，也是政府。只要房东申请，就会派执法人员去强制驱逐的，还是政府。把驱逐记录登记在案、还昭告天下，等于是在服务房东和讨债公司的，依旧是政府。如果说警察和监狱是为了整治旧城区失业率居高不下的弊病（如治安恶化或黑市），那么民事法庭、治安官还有游民收容所就是在处理都会穷人居住成本飙涨和底层住房市场私有化所带来的余波。 47
房东很喜欢把自己说得与众不同，但他们和其他赚穷人钱的人没什么两样，说起来他们也是像我们一样的普通人。他们只是在历史与社会结构的剧变中恰巧捡了便宜，赚了些钱，甚至有人因此致富，但他们也就是合法地把房子租给载浮载沉的家庭而已。如果当房东的是我们，这钱是赚还是不赚？遇到穷人就大发慈悲地把租金打五折吗？当租金的支票跳票，会损失几千美元也无所谓吗？虽然我在这里强调剥削的严重性，但这并不表示我们要把房东说成是贪得无厌和狼心狗肺的恶人。强调剥削，是要凸显社会在处理贫穷问题时的矛盾与效率不彰，我们不能光说要帮助穷人，却不去处理他们陷入贫穷的根本原因。强调剥削，是希望大家共同去了解房东、房客，还有我们每一个人，为什么会眼睁睁地看着极度的不平等在社会发生而无动于衷。
无论房东是怎么变成房东的——有人辛苦打拼、有人聪明过人、有人继承财产、有人走运、有人诈欺；但不变的是房租每涨1元，房东就多赚1元，而房客就得多付1元。房东与房客的命运紧密相连，利益却相互对立。都会区房东的利润如果合理，那是一回事，问题在于他们获取的往往是暴利。在美国第四穷的城市里开设破败的拖车营收租，其年收入竟然是全职房客基本工资的30倍，是房客领取的联邦救济金的55倍。在这里各执一词的是两种自由：房东靠租金赚钱的自由，房客有能力承担房租、让家人住得安全的自由。 48
现在有一个办法可以让这两种自由互相持衡：大幅提高租房券计划的规模，把低收入家庭“一网打尽”，不再出现“漏网之鱼”。我们真正需要的居住政策必须要照顾到不幸的大多数。在数以百万计的贫困家庭在私人租房市场无助挣扎的时候，我们需要这样的政策方案来彰显美国的主流价值：安全、公平、机会平等。在房东想要赚钱的心愿和房客希望有个容身之所的心声之间，对所有人一视同仁的住房政策将为我们开辟一条中庸之道。
这背后的设计理念并不复杂。收入低于一定标准的家庭，就有资格领取租房券。拿着租房券，他们可以自由选择想住的地方，食物券也好像现金般畅通无阻。只要想住的地方不是太贵、太大、太奢华或反过来太简陋、太破烂，我们都应该让租房券派上用场。合理的住房要有不过度讲究但水准以上的设施，价格也要合理。租房券项目的行政人员可以通过民间租房市场中常用的算式来开发精算和分析工具，借此避免房东超收或防止房客挥霍。这个方案可以控制领券家庭花费在住房上的开销占到收入的三成左右，其余的则由租房券支应。
租房券项目的普及可以让美国的房地产行业面貌一新。驱逐的案件数会直线下降，无家可归者也会逐渐绝迹，家庭会感到收入有了实质性的增加。他们可以腾出钱来吃饱一点、投资孩子的教育或自己的事业，也开始储蓄。他们会找回安定的生活，重拾对家和社区的归属感。
放眼发达国家，这样的全民居住方案已经有了许多成功的先例。任何推行此类方案的国家中，收入低于一定标准且符合申请基本要求的家庭都可以领取租房补贴。英国的“住房补贴”（Housing Benefits）之普及，以至于近期有记者报道：“好像问‘谁没拿到’会比较快一点。”“确实如此，”记者自问自答地说。英国这项（大多都是直接转账给房东的）福利确保了一件事，那就是家庭不会为了付房租而变得一穷二白。荷兰的“住房补贴”（Housing Allowance）也透过类似机制，将理想的房屋提供给全国将近1/3的租房者，这政策大大惠及了荷兰的赤贫群体。 49
这些国家会依靠租房券来处理问题是有原因的。虽然租房券并非放诸四海而皆准的选项，特别是在生活费偏高的城市；但透过租房券，我们确实能把全国性的政策方案彻底地实施下去。理论上，要解决底层的居住问题，我们可以增加公共住房、提高免税额、协助民众购房、鼓励开发商建房。但这些选项都会立刻遇到一个瓶颈，那就是规模的问题。相较于盖新的公共住房或补贴民间住房市场的开发，发放租房券显然是事半功倍的做法。要靠盖房子，居住问题永远没有解决的一天。考量到法规管制的日趋严峻与兴建成本的不断高涨，要让每个低收入家庭都能住进公共住房，纳税人的负担将会变成天文数字。就算我们出得起这些钱，兴建公共住房也冒着会重蹈覆辙的风险：从前有多少公共住房把穷人拉到同一屋檐下，这等于人为地创造了一个贫民窟。与此同时，种族隔离问题雪上加霜，社会问题也因为贫穷的聚集而发酵。 50
会不会有人因为政府广发租房券而好吃懒做呢？问得好。有项研究显示租房补贴使工时和薪酬出现小幅的下降，但其余的研究显示不会有这样的影响。 51 老实说，对于想让民众自给自足的目标而言，“维持现状”的威胁绝对大于任何一种政策方案。被高房租（价）压垮的家庭不可能有闲钱让家人习得一技之长，也没办法让孩子接受课外辅导，积累未来用得上的技能。频繁搬家也会让人没办法稳定在同一处任职。让人有地方可住，跟职业培训或教育一样，是一种人力资源的投资，美国劳动力的素质将因此获得稳定的提升。整体而言，穷人并不想一直窝囊下去，他们不希望钻漏洞、走后门，或是苟延残喘地活着。他们想要发光发热，想要美好的人生，想要当一个“有用的人”：他（她）们很多人想当护理师（这也是瓦内塔的梦想），想经营自己的慈善事业（阿琳的梦想）。一个稳定的家，就是让这些梦想有机会开花结果的沃土。
美国大部分的州都没有规定房东有义务接纳持租房券的家庭，还有不少房东看到租房券就躲，因为他们想回避额外的建筑规范要求或是行政程序的麻烦。若要租房券政策在全美通行，就必须考虑房东的心态以及顾虑。有些建筑规范的确能保障住家的安全性与房屋品质，但也有些则是可有可无。对持租房券入住的公寓施以严格的建筑法管理，会给房东带来不必要的负担，也会使维护成本高涨。 52 但即便将执法和行政流程调整得更加合理“亲民”，为房东提供更多便利，总还是会有些业主（特别是房产位于繁华地段的房东）坚持不收持租房券的租客。他们就是不想让“这些人”住进来。如果我们继续坐视这种歧视不管，那就是在把持租房券的人往特定的社区赶。这么做不仅剥夺了低收入家庭进驻中产以上社区的机会，也会削弱我们借社会政策促进种族融合的能力。因此，通行全美的租房券计划不仅要吸引房东参与其中，还要在执行时拿出公权力。如果种族或宗教歧视是违法的行径，那么全国性租房券政策下的歧视行为同样难为法律所容。
完善而周详的租房券方案，应该确保租金水准合理，调涨房租要以通货膨胀率（物价年增率）作为依据，并且要有具弹性的条款确保房东获取合理的投资报酬率。租房券的实行，理应让房东享受到稳定的租金收益，房客流动率较低，驱逐件数较少。我们若是希望由民间租房市场吸纳多数的低收入家庭，那首要之务就是要让房东有利可图。“让穷人有地方住，说到底就是门生意，”雅各·里斯（Jacob Riis）在一百二十五年前说过，“毕竟他们现在会身在此处，就是因为我们的祖先做了笔生意。如果将其当成慈善事业、业余的消遣、或是追赶流行，这项事业都会惨遭失败，而且在任何时候或任何地方都不可能成功。” 53 但话又说回来，居住也是生而为人的基本需求，是儿童健康与发展的关键要素。它对经济发展和社区稳定而言太重要了，以至于我们无法将之单纯视为一门生意；它不是露骨的投资工具，也不是类似“摇钱树”或“金母鸡”的存在。
要让租房券政策通行全美并且实现效益最大化，我们必须从成本控管下手。光是广发租房券而没能相对应地稳定租金，就形同全民买单，用纳税人的钱去补贴全美房东的获利。 54 目前的状况是，房东之所以会对持有租房券的房客超收房租，是因为房客根本无力反抗。按照政策主管机关所制定的都会房租上限，在租房券房客集中的贫困社区，市场租金行情往往低于房东向租房券持有者收取的房租。而既然法律都规定可以多收了，房东岂有把钱往外推的道理。于是，“联邦抵用券租房方案”可能会让政府花费的不是几百万或几千万美元，而是几十亿元的税金，还会让数十万家庭莫须有地失去获得补助的机会。事实上，经济学者主张在不用额外支出的情况下，现行的租房券计划就可以覆盖全美所有的贫困家庭。我们要做的是打击超收，让政策的执行更有效率。 55
其实就算我们什么都不做，不去管现行租房券计划的效率彰显与否，我们还是有能力向美国所有的低收入家庭提供这项至关重要的福利。2013年，两党政策中心（Bipartisan Policy Center）估计，将租房券计划延伸至各地所有收入低于中位数三成的租房家庭，需额外支出225亿美元，租房补贴的整体支出会因此增加约600亿美元。实际数值应该会比预计低，因为两党政策中心并没有考虑到增加租房券的发放可以省下的钱。它避免了大量无家可归者的出现、减少了医疗成本，也遇到了的危机会带来的严重后果。 56 广发租房券绝不便宜，但美国不至于负担不起。
这个钱我们拿得出来，至于钱要怎么花，我们做过不少决定。这些年来，共和党与民主党的国会议员都曾经限制给穷人的租房补贴，反过来“劫贫济富”地把福利以税务优惠的形式加到拥有房产的富人身上。 57 时至今日，房屋持有人的税务减免支出已经远超过租房补贴。以2008年，也就是阿琳从第十三街被驱逐的那年来说，联邦政府花在直接租房补贴上的金额不足402亿美元，但业主拿到的税务优惠竟高达1710亿美元。这个数目相当于美国教育部、退伍军人事务部、国土安全部、司法部与农业部在当年的预算总和。 58 美国每年花在业主津贴上的钱，包括房贷利息扣抵与资本利得豁免的费用，是全美租房券政策成本预估的三倍。
联邦住房补助最大的受益者，是年收入达到六位数的家庭。 59 如果我们要把公共基金都砸在有钱人身上——像对业主们的优渥待遇这样，我们就应该敢做敢当地承认，而不应该学政客扯谎，说美国这个世界上数一数二有钱的国家没法再为穷人做更多事了。贫穷在美国的延续，是因为我们不愿花这个钱，而不是因为我们缺乏资源。
通行全美的租房券计划只是可行的政策之一。我希望可以看到其他的方案，让美国成为一个居住正义覆盖每个人的国度。成功不必在我，或许也不应该在我，因为凡事都应该要因地制宜。适合纽约的做法不见得能在洛杉矶行得通，居住问题的解决方案在繁荣的休斯顿、亚特兰大或西雅图，会和在美国东北部铁锈工业带（Rust Belt）上的都会区、佛罗里达的赤贫郊区或美国地景上星星点点的小镇大相径庭。一个城市可能要建楼以兴利，另一个城市则可能要拆屋还地来除弊。美国的都市和城镇类型迥异——不同的风土人情、不同的问题，救赎之道自然不能千篇一律。
无论这团乱局的出口在哪里，有一件事我们可以确定：美国的现状是一种极度的不平等、是不给人机会翻身、是对人类基本需求的否定与罔顾、是看着人无端受苦还去充当帮凶——这种现状对于美国秉持的任何一项价值而言都是莫大的讽刺。任谁都不可能找到一派道德、一条伦理、一部宗教经典或任何一篇圣者的教诲，可以为美国的现状辩护。
[1] Great Recession，始于美国次级房贷违约，2007年下旬开始横扫全球的金融海啸。
注释
1 .Lewis Mumford，The City in History：Its Origins，Its Transformations，and Its Prospects（New York：MJF Books，1961），13；关于词源学（etymology）的见解，在此特别要感谢罗文·富拉德（Rowan Flad）与沙穆斯·汗（Shamus Khan）。
2 .Alexis de Tocqueville，Democracy in America（New York，Perennial Classics，2000），511.
3 .Gunnar Myrdal，An American Dilemma，Vol.2，The Negro Social Structure（New York：McGraw-Hill Publishers 1964[1944]），810.
4 .Plato，The Republic（New York：Penguin Classics，1987），312.原文是men（男人），我将之改成了people（人）。
5 .Mary Schwartz and Ellen Wilson，Who Can Afford to Live in a Home？A Look at Data from the 2006 American Community Survey（Washington，DC：US Census Bureau，2007）.
6 .Chester Hartman and David Robinson，“Evictions：The Hidden Housing Problem，”Housing Policy Debate 14（2003）：461-501.
7 .Gary Evans，“The Environment of Childhood Poverty，”American Psychologist 59（2004）：77-92；Shigehiro Oishi，“The Psychology of Residential Mobility：Implications for the Self，Social Relationships，and Well-Being，”Perspectives on Psychological Science 5（2010）：5-21；Robert Sampson，Great American City：Chicago and the Enduring Neighborhood Effect（Chicago：University of Chicago Press，2012）.
8 .事实上，我们可以在学者中间观察到一种中产阶级式的偏见。他们想当然地认为，搬家是计划当中的事。关于居住流动性研究中的“蓄意偏见”（intentionality bias），进一步参见Matthew Desmond and Tracey Shollenberger，“Forced Displacement from Rental Housing：Prevalence and Neighborhood Consequences，”Demography（52）2015：1751-72。关于穷人在居住上的高流动性，参见David Ihrke and Carol Faber，Geographical Mobility：2005 to 2010（Washington DC：United States Census Bureau，2012）；Robin Phinney，“Exploring Residential Mobility among Low-Income Families，”Social Service Review 87（2013）：780-815。
9 .这项发现来自于一个负二项模型（negative binomial model）。该模型估算了租房者的搬家次数，并将家庭收入、种族、教育水平、性别、家庭状况、年龄、犯罪前科，还有三种近期生活中遭遇的重大打击（失业、分手／离婚、被驱逐）纳入计算范畴。分析发现：控制“非自愿搬迁”这项变量后，在其他条件相同的情况下，低收入与流动率存在正相关。相比那些躲过迫迁命运的租户，曾经历过迫迁的房客在流动率上要高出1.3倍。参见Matthew Desmond，Carl Gershenson，and Barbara Kiviat，“Forced Relocation and ResidentialInstability Among Urban Renters，”Social Service Review 89：227-62。“密尔沃基最穷困的租房者”是指收入分布位于底部1/4的租房家庭（即年收入低于12204美元）。《密尔沃基地区租户调查》（2009-2011）。
10 .关于密苏里州杰克逊县的情况，参见Tara Raghuveer，“‘We Be Trying’：A Multistate Analysis of Eviction and the Affordable Housing Crisis，”B.A.thesis.（Cambridge，MA：Harvard University，Committee on the Degrees in Social Studies，2014）。2012年，纽约市的房屋法庭经手了28743笔驱逐判决，外加217914笔以未缴租为由提出的驱逐申请。参见New York City Rent Guidelines Board，2013 Income and Affordability Study，April 4，2013。克利夫兰作为一个有95702户租房家庭的城市，在2012和2013年累计有11072笔与11031笔驱逐申请——这意味着每年将近有12%的租房家庭会收到驱逐法庭的开庭通知。参见Northeast Ohio Apartment Association，Suites Magazine，“Eviction Index，”2012-2013；American Community Survey，2013。芝加哥在2012年大约有32231笔驱逐申请，相当于该市租房存量的7%；参见Kay Cleaves，“Cook Eviction Stats Part 5：Are Eviction Filings Increasing，”StawStickStone.com，February 8，2013。
11 .Matthew Desmond and Carl Gershenson，“Housing and Employment Insecurity Among the Working Poor，”Social Problems 63（2016）：46-67.
12 .驱逐会推动房价上涨，使事态进一步恶化。简单地说，房东会把受租金管制的房子里的房客赶走，再以高于市场行情的价格把房子出租。即便是没有租金管制的出租单位，房东也照赶不误；因为向新房客涨房租要比向旧房客涨容易。以密尔沃基的公寓而言，租户每多住一年，他缴纳的房租就会比其他条件相同的房客少将近58美元。流动促进涨租，而驱逐正在不断地创造流动。Matthew Desmond and Kristin Perkins，“Are Landlords Overcharging Voucher Holders？，”working paper，Harvard University，June 2015.在旧金山，根据《埃利斯法案》（Ellis Act）判定的驱逐案件数——业主常利用《埃利斯法案》将受租金管制的房子登记成独立产权公寓（condo），或可按市价收租的单位——在2010年3月到2013年2月间成长了170%。Marisa Lagos，“San Francisco Evictions Surge，Report Finds，”San Francisco Gate，November 5，2013.
13 .Matthew Desmond and Rachel Tolbert Kimbro，“Eviction’s Fallout：Housing，Hardship，and Health，”Social Forces 94（2015）：295-324.
14 .Desmond et al.，“Forced Relocation and Residential Instability Among Urban Renters.”
15 .滞后应变量回归模型（lagged dependent variable regression models）的结果显示：相对于自愿搬迁，一次强制性搬迁的经历会使社区的穷困程度和犯罪率产生超过1/3个标准差的增幅。不分模型，在预测社区生活品质随着搬迁下降的指标中，要数种族（租房者是否为非裔）和搬迁性质（是否迫迁）的信度跟效度最高。Desmond and Shollenberger，“Forced Displacement from Rental Housing.”
16 .Sampson，Great American City；Patrick Sharkey，Stuck in Place：Urban Neighborhoods and the End of Progress toward Racial Equality（Chicago：University of Chicago Press，2013）.
17 .这项发现记录在我和瑞秋·金布罗（Rachel Kimbro）联名发表的《驱逐之后果》（“Eviction’s Fallout”）中。我们用“二分指标”（dichotomous indicator）检测了一些母亲身上的抑郁症状。母亲们会被问及一系列问题，主要和她们近十二个月的生活状态有关。问题依据的是“复合国际诊断访问简表”（Composite International Diagnostic Interview Short Form〔CIDI-SF〕）。我们向受访者提问：过去一年里，她们是否曾连续两周或以上出现烦躁不安（dysphoria，抑郁症的状态）或失乐（anhedonia，无法感受到正常人认知中的愉悦）的状况。如果有，我们会继续追问这些症状是否会在两周内天天发生，且每次发生会持续将近一天的时间。如果依旧是肯定的回复，我们就会列举更详细的问题，包括：（一）对事物失去兴趣，（二）感觉疲惫，（三）体重变化，（四）失眠，（五）难以集中注意力，（六）觉得自己没有价值，（七）有想死的念头。受访的母亲如果觉得自己有烦躁不安或失乐的其中一项，还符合上述七个症状的任意两个，“复合性国际诊断访谈表——短版——重度抑郁分数”（CIDI-SF MD）达到三分或以上的话，就会被归为疑似抑郁症的个案。这项研究发现有力改变了抑郁量表的割点（cut-point），也深刻影响了受测者自陈抑郁症状的负二项模型。参见Ronald Kessler et al.，“Methodological Studies of the Composite International Diagnostic Interview（CIDI）in the US National Comorbidity Survey（NCS），”International Journal of Methods in Psychiatric Research 7（1998）：33-55。
18 .Michael Serby et al.，“Eviction as a Risk Factor for Suicide，”Psychiatric Services 57（2006）：273-74.Katherine Fowler et al.，“Increase in Suicides Associated with Home Eviction and Foreclosure during the US Housing Crisis：Findings from 16 National Violent Death Reporting System States，2005-2010，”American Journal of Public Health 105（2015）：311-16.
19 .Sampson，Great American City.
20 .这一结果参考的是2005年到2007年间密尔沃基社区层级的资料。利用滞后反应模型（lagged-response model），我预测了某个社区一整年的暴力犯罪率。当中我控制的变量包括该社区前一年的暴力犯罪率和驱逐率，也包括贫穷家庭、非裔美国人、十八岁以下人口、教育程度在高中以下的人口、领取租房补贴的家庭在社区所占的比例。最终的模型记录显示：社区的暴力犯罪率与其前一年的驱逐率存在显著的关联性（B=.155.p<.05）。参见Matthew Desmond，“Do More Evictions Lead to Higher Crime？Neighborhood Consequences of Forced Displacement，”working paper，Harvard University，August 2015。
21 .《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。
22 .United States Conference of Mayors，Hunger and Homelessness Survey（Washington，DC：United States Conference of Mayors，2013）；Martha Burt，“Homeless Families，Singles，and Others：Findings from the 1996 National Survey of Homeless Assistance Providers and Clients，”Housing Policy Debate 12（2001）：737-80；Maureen Crane and Anthony Warnes，“Evictions and Prolonged Homelessness，”Housing Studies 15（2000）：757-73.
关于居住品质不良和治安环境不佳对儿童健康造成的影响，参见Julie Clark and Ade Kearns，“Housing Improvements，Perceived Housing Quality and Psychosocial Benefits from the Home，”Housing Studies 27（2012）：915-39；Tama Leventhal and Jeanne Brooks-Gunn，“The Neighborhoods They Live In：The Effects of Neighborhood Residence on Child and Adolescent Outcomes，”Psychological Bulletin 126（2000）：309-37。
23 .Joseph Harkness and Sandra Newman，“Housing Affordability and Children’s Well-Being：Evidence from the National Survey of America’s Families，”Housing Policy Debate 16（2005）：223-55；Sandra Newman and Scott Holupka，“Housing Affordability and Investments in Children，”Journal of Housing Economics 24（2014）：89-100.
24 .换到其他的市场，要是某样商品太贵，民众可以选择不买或买少一点。遇上油价大涨的日子，百姓可以选择少开车。玉米歉收使牛肉价格上涨时，人们可以少吃点汉堡。但遇到房租或水电价格大涨，大多数贫困的美国人并不能换住便宜一点或小一点的房子，因为他们居住的城市中并不存在这样的选项。根据2013年的《美国住房调查》（American Housing Survey，表C-02-RO），在贫穷线以下的租房家庭中有98%左右住在至少有一间卧室的公寓里，68%住在有两间或两间以上卧室的公寓。在密尔沃基，97%的租房者生活在一卧、二卧或三卧的公寓里。参见《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。小户型公寓在美国城市里已然绝迹。在1970和1980年代，超过100万间廉租单人房（single-room occupancy，SRO）因为住房新标准的颁布与实施而消失，抑或在精装修后用以满足较为富裕的房客的需求。详见Whet Moser，“The Long，Slow Decline of Chicago’s SROs，”Chicago Magazine，June 14，2013；Brendan O’Flaherty，Making Room：The Economics of Homelessness（Cambridge，Harvard University Press，1996），142-47；James Wrightand Beth Rubin，“Is Homelessness a Housing Problem？”Housing Policy Debate 2（1991）：937-56；Christopher Jencks，The Homeless（Cambridge：Harvard University Press，1994），chapter 6。
如果不想因为搬迁而远离他们的工作、朋友、家人和熟悉的社区，低收入房客就只有做“二房东”，接纳额外的房客，进而使人均住房的面积缩小（租金也对应地减少）。但许多房东并不允许这么做。就算房东愿意对政策规定的入住人数上限睁一只眼闭一只眼，公寓人一多就意味着维修成本和水费也会“水涨船高”。密尔沃基大部分（75%）的租房家庭无须承担水费。关于房东与物业经理如何看待居住人数、维修成本与水费账单之间的关联，我们可以参考乔·帕拉钦斯基（Joe Parazinski），一位在旧城区生活和工作的白人大楼管理员的言论。“如果我允许（更多）人搬进来，房子里有可能一下子会挤满10个人。嗯，10个人每天要冲10次澡……还有马桶，原本一天要冲20次的马桶，现在变成要冲200次。洗衣机呢？洗衣机现在要多洗多少人份的脏衣服……把这些乱七八糟的花费叠加起来，数目可就不小了。”
倡议居住权益的社工往往认为人多是个问题，但租房子的穷人却觉得人多才能解决问题——“人满为患”固然有一些负面影响，但穷人面临的更严重的问题是住的地方“不够挤”——他们多花了不少冤枉钱，住在自己无法负担的大房子里。美国大多数贫困的租房家庭都“不够挤”；这些家庭里，每间卧室入住人数在1.5人以上的占24%。在密尔沃基，每间卧室入住人数超过2人的家庭只占全部租房家庭的8%。按照每间房住超过两个人就算是“拥挤”的定义来看，密尔沃基仅有4%的白人房客、8%的黑人房客和16%的拉丁裔房客居住在拥挤的公寓里。密尔沃基将近半数的成年房客未与其他成人同住。说到居住安排，密尔沃基的非裔美籍房客算是最孤立的群体：他们当中只有35%的人与另外一名成年人同住，远低于白人房客的58%与拉丁裔房客的69%。在密尔沃基的所有房客中，32%的人独居，16%的人只和孩子同住，53%的人与另外一名成年人同住。黑人房客中有39%独居；相较之下，白人的独居比例约为33%，拉丁裔为14%。黑人房客中有26%只与孩童同住，显著高于白人房客的9%与拉丁裔房客的17%。不过，部分受访的房客可能隐瞒了和其他成年人同住的事实，尤其是在房东不知情的情况下。在《密尔沃基驱逐法庭研究》（2011）中，受访的房客被要求列出所有与他们共同生活的成年人。采访者们向调查对象解释说，他们的信息将被保密，然后问他们：“可以说说与你同住的成年人吗？即便他们的姓名不在租约上，即便你的房东并不知道他们的存在。”驱逐法庭上的房客总共列出了375名合作的成年人，其中有70位并不是租赁人。在传票和诉状（Summons and Complaint）上未列出的成年人当中，以黑人男性为最大宗（总计32人），再来是黑人女性（总计24人）。这样看来，我对于黑人房客独居（或未与其他成年人同居）的比率预估应该有“灌水”之嫌，实际情况应该没那么高。但这并不会改变我认为“租房处普遍拥挤”和“政客专家们对拥挤表示担心”两者其实对不起来的看法。《美国住房调查》（2013），表C-02-RO；《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。
研究资料已有显示，拥挤状况会导致不利结果，但是并没有足够有效的证据能证明，拥挤就是原因所在。参见Gary Evans，Susan Saegert，and Rebecca Harris，“Residential Density and Psychological Health among Children in LowIncome Families，”Environment and Behavior 33（2001）：165-80；Dominique Goux and Eric Maurin，“The Effect of Overcrowded Housing on Children’s Performance at School，”Journal of Public Economics 89（2005）：797-819；Claudia Solari and Robert Mare，“Housing Crowding Effects on Children’s Well-Being，”Social Science Research 41（2012）：464-76。
25 .Alex Schwartz，Housing Policy in the United States，2nd ed.（New York：Routledge，2010），23.
26 .Louis Winnick，“The Triumph of Housing Allowance Programs：How a Fundamental Policy Conflict was Resolved，”Cityscape 1（1995）：97.引言来自于查德·费迪垂克（Chad Fredidrichs）导演的纪录片《普鲁特-艾格计划的迷思》（The Pruitt-Igoe Myth，2011）。
27 .Alex Kotlowitz，There Are No Children Here：The Story of Two Boys Growing Up in the Other America（New York：Random House，1991）；Arnold Hirsch，Making the Second Ghetto：Race and Housing in Chicago，1940-1960（New York：Cambridge University Press，1983）.
28 .公共住房的存量自1991年以来，已经下降了20%左右。Peter Marcuse and W.Dennis Keating，“The Permanent Housing Crisis：The Failures of Conservatism and the Limitations of Liberalism，”in A Right to Housing：Foundation for a New Social Agenda，eds.Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman（Philadelphia：Temple University Press，2006），139-62；Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman，“Why a Right to Housing Is Needed and Makes Sense：Editor’s Introduction，”in Ibid.，1-19；Schwartz，Housing Policy in the United States.
29 .更确切地说，租房券弥补了房客无力支付的差额，使其能达到“给付标准”（payment standard）。这是由当地发放租房券的城市房屋委员会所设定的补贴上限。这个方案将3/4的租房券发放给收入低于该地区收入中值的三成、或在贫穷线以下的家庭（低于其中之一即可），剩余的则会分发给收入为地区中值80%的家庭。
30 .Joint Center for Housing Studies of Harvard University，America’s Rental Housing：Evolving Markets and Needs（Cambridge：Harvard University，2013）；ABT Associations Inc.et al.，Effects of Housing Vouchers on Welfare Families（Washington，DC：US Department of Housing and Urban evelopment，2006）；Michelle Wood，Jennifer Turnham，and Gregory Mills，“Housing Affordability and Family Well-Being：Results from the Housing Voucher Evaluation，”Housing Policy Debate，19（2008）：367-412.
31 .Abt Associations Inc.et al.，Effects of Housing Vouchers；Alan Meyers et al.，“Public Housing Subsidies May Improve Poor Children’s Nutrition，”American Journal of Public Health 83（1993）：115.同时参见Sandra Newman and Scott Holupka，“Housing Affordability and Investments in Children，”Journal of Housing Economics 24（2014）：89-100.
32 .《美国住房调查》（2013），表C-17-RO。这些估算排除了被归类为有“其他收入证明”（other income verification）（占低于贫穷线租房家庭的3%）与“补贴未申报”（subsidy not reported）（占低于贫穷线租房家庭的1%）的两类家庭，因为无法确认这些家庭是否领取了补贴。Matthew Desmond，“Unaffordable America：Poverty，Housing，and Eviction，”Fast Focus：Institute for Research on Poverty 22（2015）：1-6.
33 .关于公共住房的资金需求，参见Meryl Finkel et al.，Capital Needs in the Public Housing Program，Contract#C-DEN-O2277-TO001，Revised Financial Report，Prepared for the US Department of Housing and Urban Development（Cambridge：Abt Associations Inc.，2010）。
34 .这项估计值与全美多个资料组保持一致。其中包括美国住房调查（American Housing Survey）、美国社区调查（American Community Survey）、收入与社福参与调查（Survey of Income and Program Participation）和消费者支出调查（Consumer Expenditure Survey）。参见Frederick Eggers and Fouad Moumen，Investigating Very High Rent Burdens Among Renters in the American Housing Survey（Washington，DC：US Department of Housing and Urban Development，2010）。
负担不起房子的问题不囿于美国。在过去几十年里，世界各地有数百万人口从乡村和小镇迁出，搬入城市。1960年，全球范围内有1/3左右的人口住在都会区。现如今，这个数字已经过半。城市实质性收入的大幅提升缓解了贫困问题；但是，城市的成长还伴随着地价与房价的飙升。全世界的城市住房支出都在蹭蹭往上涨——尤其在一些“大都会”——那里的房地产市场汇聚了来自全球各地的资本。投资热钱不断垫高房价，把低收入住户拼命往外赶。在非洲最大的城市拉各斯（Lagos，位于尼日利亚），60%的居民需要拿收入的五到七成缴纳房租，虽说大部分人的住所只有一居室而已。印度德里的商业区租金已经可以和曼哈顿中城分庭抗礼。一项近期的研究估计，以全球而言，居住负担能力与实际房价（租）的差额（housing affordability gap）达到了6500亿美元，也是世界所有国家GDP总额的1%。全球大约有3.3亿个城市家庭居住在不合标准或难以负担的房子里，住房租金占去了他们三成以上的收入。按照目前“从乡村到城市”的人口流动趋势和全球收入水平的预测，到2025年，花大钱住破房子的家庭会达到4.4亿户左右，相当于16亿人口。在城市化的浪潮中，无法承担城市住房的人口正以百万为单位，越变越多。参见Jospeh Gyourko，Christopher Mayer，and Todd Sinai，“Superstar Cities，”American Economic Journal：Economic Policy 5（2013）：167-99；McKinsey Global Institute，A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge（New York：McKinsey，2014）；Pedro Olinto and Hiroki Uematsu，The State of the Poor：Where Are the Poor and Where Are They Poorest？（Washington，DC：World Bank，Poverty Reduction and Equity，2013）。
35 .Russell Engler，“Pursuing Access to Justice and Civil Right to Counsel in a Time of Economic Crisis，”Roger Williams University Law Review 15（2010）：472-98；Russell Engler，“Connecting Self-Representation to Civil Gideon，”Fordham Urban Law Review 37（2010）：36-92.
36 .D.James Greiner，Cassandra Wolos Pattanayak，and Jonathan Hennessy，“The Limits of Unbundled Legal Assistance：A Randomized Study in a Massachusetts District Court and Prospects for the Future，”Harvard Law Review 126（2013）：901-89；Carroll Seron et al.，“The Impact of Legal Counsel on Outcomes for Poor Tenants in New York City’s Housing Court：Results of a Randomized Experiment，”Law and Society Review 35（2001）：419-34.
37 .Seedco，Housing Help Program，South Bronx，NYC（New York：Seedco Policy Center，2009）.
38 .密尔沃基将近半数的迫迁是非正式的：没有走法律渠道，也没有记录在册。非正式驱逐俨然成了房东最爱用的赶人方法。贫困家庭一旦找到法律援助，房东就不大乐意出庭了。房客本可以坚持主张开庭，但不少人宁可和房东私了，因为他们不想身上背有“记录”。因此，任何法律援助的发起方都应该考虑当下法庭保留记录的做法。
保留记录、公开信息的做法，使司法系统产生了极大的变化：驱逐记录成了一种“武器”，庭上的法官和庭下的房东都会以此要挟房客，让他们放弃陈词的权利。与其上庭争个脸红脖子粗，房客倒不如直接跳过司法程序：房东要你走，你就静静地走。如果出庭只能换得法院下令赶人外加背上驱逐记录，那我必须直言，美国的司法体系真是大有问题。
美莎（Meysha）和切斯特（Chester）是一对贫困的黑人夫妇，他们遭到了房东的驱逐；后者要求他们搬离那座问题丛生、危险破败的房子。据房客称，房东说在她把房子修好之前，他们可以免费住在这里；房东则说才没这回事。双方唯一的共识是屋况极差：电线外露、部分房间地板凹陷，下雨的时候还会有水灌进屋里。看过屋子的照片后，法律专员将案子转呈给法官。等到正式开庭那天，房东太太带着律师，拿出一份协议要他们签，上面写着他们得尽速搬离。但美莎和切斯特有两个十多岁的女儿还在读书，所以他们想留下来等房子修好。出于这样的考虑，他们打算在陪审团面前争取留下来的机会。法官这样解释了他们手上的选项：如果他们同意离开，“（房东太太）会略过（本案中提及）驱逐的部分，所以在公开记录上不会记载你们是被驱逐的……如果觉得自己该付的租金都付了、或是有其他理由可以在法律层面为自己辩护，你们可以一五一十地告诉我。这是一条路。另外一条路是跟房东签约，自行离开，这样双方都可以省去不少麻烦。因为……如果租约到期了你们不搬，那（房东）就得自掏腰包找治安官把你们的东西移到街上，到时候他们肯定会把这笔费用算在你们欠的账上。真要到了那一步，你们会非常辛苦，感到遗憾、不适，还很残忍”。
“我想请问，”切斯特开口，“如果我们有合约说，我们在她修好房子前不用付房租呢？”
“这样的话，我们就要开庭来审审看，判断合约的真假，在法律上有没有效力。”法官答道。
美莎和切斯特跟法官要了几分钟让两人讨论。“就算打官司也赢不了的，”美莎小声说，“只是输多少钱的问题罢了。”
最后他们接受了房东太太的条件。
一些未被驱逐或逮捕过的人主张，庭审记录应当开诚布公，这样才有利于我们建立一个“自由开放的社会”。他们认为，增设法庭记录的权限是在替不民主的政府操作铺路：秘密警察、私下抓人、黑牢，天知道还会有别的什么东西。相对于记录遭滥用是如何“真实”地摧残着许多家庭的生活，这些凭空想象的疑虑似乎只是空中楼阁。数以万计的美国家庭（包括许多从未犯法的家庭）正被法庭的驱逐记录逼得走投无路。让我们先来处理真实存在的问题吧，不要杞人忧天地担心那些根本不存在的问题。
39 .Martha Davis，“Participation，Equality，and the Civil Right to Counsel：Lessons from Domestic and International Law，”Yale Law Journal 122：2260-281；Raven Lidman，“Civil Gideon as a Human Right：Is the U.S.Going to Join Step with the Rest of the Developed World？，”Temple Political and Civil Rights Law Review 15（2006）：769-800.
40 .引用自Cass Sunstein，The Second Bill of Rights：FDR’s Unfinished Revolution and Why We Need It More Than Ever（New York：Basic Books，2004），3。
41 .引用自Beryl Satter，Family Properties：House the Struggle over Race and Real Estate Transformed Chicago and Urban America（New York：Metropolitan Books，2009），215。
42 .“剥削”（Exploitation）一词在威廉·朱利叶斯·威尔逊（William Julius Wilson）的The Truly Disadvantaged：The Inner City，the Underclass，and Public Policy，2nd ed.（Chicago：University of Chicago Press，2012[1987]）中综述正统马克思主义的部分出现过两次。还有两次是在威尔森的When Work Disappears：The World of the New Urban Poor（New York：Knopf，1996），他在该书中描述了黑人是如何排斥正统马克思主义的。洛伊克·华康德（Loïc Wacquant）的Urban Outcasts：A Comparative Sociology of Advanced Marginality（Malden，MA：Polity Press，2008）列举了四处“剥削”的例子，但其中仅有一处是在指穷人被富人剥削（123n7页）。“剥削”在道格拉斯·梅西（Douglas Massey）和南希·丹顿（Nancy Denton）的American Apartheid：Segregation and the Making of the Underclass（Cambridge：Harvard University Press，1993）里“登场”过一次；是在176页，指旧城区居民间的不法性关系（sexual liaison）。在素德赫·文卡特斯赫（Sudhir Venkatesh）的American Project：The Rise and Fall of a Modern Ghetto（Cambridge：Harvard University Press，2000）里，“剥削”也只在150页出现过一次，指的是住宅区的租房者遭到帮派分子剥削。而在哈林顿（Harrington）的The Other America中，“剥削”同样只出现过一次（32页）。至于其他在内容上着重探讨穷人的苦难，却从未出现“剥削”一词的现代经典作品有：Kathryn Edin and Laura Lein，Making Ends Meet：How Single Mothers Survive Welfare and Low-Wage Work（New York：Russell Sage Foundation，1997）；Charles Murray，Coming Apart：The State of White America，1960-2010（New York：Random House，2012）。
43 .关于贫困社区中的食物售价，参见Chanjin Chung and Samuel Myers，“Do the Poor Pay More for Food？An Analysis of Grocery Store Availability and Food Price Disparities，”Journal of Consumer Affairs 33（1999）：276-96；Marianne Bitler and Steven Haider，“An Economic View of Food Deserts in the United States，”Journal of Policy Analysis and Management 30（2011）：153-76。
44 .Lizabeth Cohen，A Consumers’Republic：The Politics of Mass Consumption in Postwar America（New York：Knopf，2008），40；Elizabeth Blackmar，Manhattan for Rent，1785-1850（Ithaca：Cornell University Press，1989），237-38；Jacob Riis，How the Other Half Lives：Studies Among the Tenements of New York（New York：Penguin Books，1997[1890]），30；Allan Spear，Black Chicago：The Making of a Negro Ghetto，1890-1920（Chicago：University of Chicago Press，1967）；Matthew Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，”American Journal of Sociology 118（2012）：88-133.众人当中，民主党前参议员丹尼尔·帕特里克·莫伊尼汉（Daniel Patrick Moynihan）可说慧眼独具。他意识到，若要了解城市里按种族划分的贫困现象，“剥削”绝对是问题的核心。他在美国劳动部（US Department of Labor）做的一份震惊全场的报告中指出：“白人往往只能看到黑人被歧视或是贫穷的处境……对于白人来说真正困难的，是理解长达三百年的剥削对黑人社会之肌理产生了怎样的影响……这才是伤害真正的所在之处。除非它可以被弭平和修复，再多的努力也难以终结美国社会上的歧视、贫穷和不公不义。”Daniel Patrick Moynihan，The Negro Family：The Case for National Action（Washington，DC：US Department of Labor，1965）.
45 .我能想到这点得归功于萨特（Satter）的Family Properties。
46 .关于这些抢钱吸血的勾当，参见Alan Andreasen，The Disadvantaged Consumer（New York：The Free Press，1975）；Michael Lewis，The Big Short：Inside the Doomsday Machine（New York：Norton，2010），20；David Caplovitz，The Poor Pay More（New York：The Free Press，1967）。关于发薪日贷款如何运作，参见Pew Charitable Trust，Payday Lending in America：Who Borrows，Where They Borrow，and Why（Washington，DC：Pew，July 19，2012）；Gary Rivlin，Broke，USA：From Pawnshops to Poverty，Inc.（New York：Harper，2010）。
47 .关于市场跟政府、社会关系之间密不可分的关系，参见Mark Granovetter，“Economic Action and Social Structure：The Problem of Embeddedness，”American Journal of Sociology 91（1985）：481-510；Karl Polanyi，The Great Transformation：The Political and Economic Origins of Our Time（Boston：Beacon Press，2001[1944]）。关于贫穷与警方执法之间的关联，参见Megan Comfort，“When Prison Is a Refuge：America’s Messed Up，”Chronicle of Higher Education，December 2，2013；David Garland，The Culture of Control：Crime and Social Order in Contemporary Society（Chicago：University of Chicago Press，2001）；Loïc Wacquant，Punishing the Poor：The Neoliberal Government of Social Insecurity（Durham：Duke University Press，2009）；Bruce Western，Punishment and Inequality in America（New York：Russell Sage Foundation，2006）；Alice Goffman，On the Run：Fugitive Life in an American City（Chicago：University of Chicago Press，2014）。
48 .Oliver Cromwell Cox，Caste，Class，and Race：A Study in Social Dynamics（New York：Doubleday and Company，1948），238.
49 .Katie Dodd，Quarterly Benefits Summary（Newcastle-upon-Tyne：Department for Work and Pensions，2015）；Hugo Priemus，Peter Kemp，and David Varady，“Housing Vouchers in the United States，Great Britain，and the Netherlands：Current Issues and Future Perspectives，”Housing Policy Debate 16（2005）：575-609；BBC News，“Housing Benefit：How Does It Work？，”November 9，2011.
50 .相较于租房券，尚无研究可以证明，补助项目能以较低的价格提供同等质量的住房。关于公共住房与租房券的政策成本比较，参见Janet Currie，The Invisible Safety Net：Protecting the Nation’s Poor Children and Families（Princeton：Princeton University Press，2006），chapter 4；Amy Cutts and Edgar Olsen，“Are Section 8 Housing Subsidies Too High？，”Journal of Housing Economics 11（2002）：214-243。
关于租房券持有者与公共住房住户的社区生活质量对比，参见Sandra Newman and Ann Schnare，“‘And a Suitable Living Environment’：The Failure of Housing Programs to Deliver on Neighborhood Quality，”Housing Policy Debate，8（1997）：703-41；Edgar Olsen，“Housing Programs for Low-Income Households，”in Means-Tested Transfer Programs in the United States，ed.Robert Moffitt（Chicago：University of Chicago Press，2003），365-442。
51 .Brian Jacob and Jens Ludwig，“The Effects of Housing Assistance on Labor Supply：Evidence from a Voucher Lottery，”The American Economic Review 102（2012）：272-304；Mark Shroder，“Does Housing Assistance Perversely Affect Self-Sufficiency？A Review Essay，”Journal of Housing Economics 11（2002）：381-417；Sandra Newman，Scott Holupka，and Joseph Harkness，The Long-Term Effects of Housing Assistance on Work and Welfare，Journal of Policy Analysis and Management 28（2009）：81-101.
52 .事实上，许多推行住房方案的国家并没有设定最低住房标准，这与美国在有限范围内实施租房券的情况有所不同。当一个国家的所有公民都负担体面的房子时，就无须设定最低住房标准了。房子若是不合心意，房客完全可以拿着租房券去住别的地方。参见Priemus et al.，“Housing Vouchers in the United States，Great Britain，and the Netherlands，”582。
53 .Riis，How the Other Half Lives，201.
54 .即便让租房券方案通行全美，我们的问题也无法全部解决。尤其在供需吃紧的市场，租房券不能保护所有租户，使他们免受租金上涨的威胁。唯有政府的大力调控（例如租金管制），抑或市场的变动（例如扩大住房供给），才有可能达成保护租房者的目标。
事实上有一些（不算多的）证据显示，现行的租房券方案正在推高所有人的房租——持有租房券的人和一般租房者的房租都变贵了。原因很简单：如果数以百万计的穷人离开民间租房市场，转之投靠公共住房，民间的租房需求就会下降，租金也会同步下降。如果将这些手持租房券的房客重新引向民间租房市场，那么民间租房的需求就会增加，房租也会同步上升。一项研究发现，在租房券发放较多的城市里，租金的涨幅也较高。总的来说，租房券对一般房客造成的负担，要大过它对弱势群体的帮助（参见Scott Susin，“Rent Vouchers and the Price of Low-Income Housing，”Journal of Public Economics 83（2002）：109-52.）许多“房东指南”都提出了如下的建议：“房东要定期查看公共住房的租金行情，包括政府出资的补贴标准，以此作为租金设定的一项参考。”（Bryan M.Chavis，Buy It，Rent It，Profit！：Make Money as a Landlord in Any Real Estate Market[New York：Touchstone，2009]，70.）但也有研究显示，大量的租房券持有者并不会影响出租房的整体价格。比方说，“实验性住房补助方案”（Experimental Housing Allowance Program，EHAP）发现租房券对于市场租金的影响微乎其微。威廉·阿普加尔（William Apgar）认为造成这种结果的原因在于，租房券在市场并未实现完全饱和；租金在研究期间还有可能被人为压低了。参考EHAP的资料，美国国家经济研究所（National Bureau of Economic Research）和都市研究机构（Urban Institute）主持的模拟研究显示：“无论租户是否接受补贴，住房补贴确实会诱发租金上涨；它还会使房东减少、甚至放弃对未达到补贴项目标准的出租单位的投资。”参见William Apgar Jr.，“Which Housing Policy Is Best？，”Housing Policy Debate 1（1990）：1-32，9。同时参见Michael Eriksen and Amanda Ross，“Housing Vouchers and the Price of Rental Housing，”working paper，University of Georgia，2015。
55 .Matthew Desmond and Kristin Perkins，“Are Landlords Overcharging Voucher Holders？，”working paper，Harvard University，June 2015；Cutts and Olsen，“Are Section 8 Housing Subsidies Too High？”；Olsen，“Housing Programs for Low-Income Households.”关于居住成本的管控，参见Tommy Andersson and Lars-Gunnar Svensson，“Non-Manipulable House Allocation with Rent Control，”Econometrica 82（2014）：507-539；Richard Arnott，“Time for Revisionism on Rent Control？”Journal of Economic Perspectives 9（1995）：99-120。
美国住房与城市发展部近期公布了一项计划：面向住房券持有人，提供“更符合当地租房市场情况”的补贴。该计划提出了一种随各州邮政编码（ZIP code）变化的“小区域公平市场租金”（Small Area Fair Market Rents）。相较于现行规定，它能顾及更大范围的给付标准。参见US Department of Housing and Urban Development，“Establishing a More Effective Fair Market Rent（FMR）System；Using Small Area Fair Market Rents（SAFMRs）in Housing Choice Voucher Program Instead of the Current 50th Percentile FMRs；Advanced Notice of Proposed Rulemaking，”Federal Register 80（June 2，2015）：31332-336。
56 .Bipartisan Policy Center，Housing America’s Future：New Directions for National Policy（Washington，DC：Bipartisan Policy Center，2013），chapter 4.关于推估政策成本的技术资料，参见Larry Buron，Bulbul Kaul，and Jill Khadduri，Estimates of Voucher-Type and Emergency Rental Assistance for Unassisted Households（Cambridge，MA：Abt Associations，2012）。2012年，联邦预算在房屋所有人身上的投入累计达2000亿美元。参见Will Fischer and Barbara Sard，Chart Book：Federal Housing Spending Is Poorly Matched to Need（Washington，DC：Center for Budget and Policy Priorities，2013）。针对开放注册的租房券计划，还有一项研究也试着做了成本推估，参见William Grigsby and Steven Bourassa，“Section 8：The Time for Fundamental Program Change？，”Housing Policy Debate 15（2004）：805-34。这项研究估计，若将租房券计划扩大到各地中位数收入五成以下的租房家庭，需要额外投入430亿美元，这在当时等于联邦支出的2.5%。
57 .Schwartz，Housing Policy in the United States，45-47.
58 .Ibid.Executive Office of the President，Budge of the United States Government：Fiscal Year 2008（Washington，DC：Office of the President，2008）.
59 .Harrington，The Other America，157-58.A.Scott Henderson，Housing and the Democratic Ideal：The Life and Thought of Charles Abrams（New York：Columbia University Press，2000）；Peter Dreier，“Federal Housing Subsidies：Who Benefits and Why？，”in A Right to Housing：Foundation for a New Social Agenda，eds.Rachel Bratt，Michael，Stone，and Chester Hartman（Philadelphia：Temple University Press，2006），105-38.